Rénover un appartement en Ukraine : ce qu’il faut savoir

‍Aujourd'hui, malgré le déficit aigu de logements locatifs de haute qualité dans le centre-ville historique de Kiev, la demande croissante de ces logements et les rendements actuels attractifs de ces immeubles de placement, des milliers d'appartements plus anciens dans le centre de Kiev ne sont pas rénovés. Comment expliquer cela ? Demandez à un ukrainien ce qu'il pense de l'achat et de la rénovation d'un de ces appartements et vous entendrez généralement une litanie de raisons pour lesquelles c'est une terrible idée. Souvent, la raison principale est que la rénovation de l'un de ces appartements peut être coûteuse et risquée. Mais ces craintes sont-elles bien fondées ? Devriez-vous craindre d'acheter un appartement dans l'un des bâtiments historiques de Kiev et de vous attaquer à l'un de ces projets de rénovation? Cet article aborde les avantages et inconvénients d'acheter un appartement dans l'un des bâtiments historiques de Kiev.

Acheter ou ne pas acheter ?

Les bonnes raisons d'acheter un appartement dans un immeuble ancien à Kiev plutôt que dans un nouveau bâtiment sont bien documentées mais méritent d'être répétées. Ces appartements ont généralement des emplacements de choix qui offrent la commodité de la vie urbaine à ceux qui apprécient les quartiers piétonniers. Les appartements plus anciens présentent une construction solide et une bien meilleure isolation acoustique, des dispositions plus spacieuses et des plafonds plus élevés que les appartements dans les nouveaux bâtiments. Et lorsqu'ils sont bien rénovés, les appartements dans les bâtiments historiques peuvent rivaliser avec les loyers dans certains des plus beaux bâtiments de Kiev. Cependant, la plupart des appartements dans les immeubles de luxe ne sont pas proposés à la location par leurs propriétaires ukrainiens et offrent de toute façon généralement des rendements beaucoup plus bas pour les investisseurs en raison des prix d'achat plus élevés pour ces unités.

Mais pour des raisons à la fois pratiques et culturelles, les ukrainiens disposant de moyens financiers choisissent généralement de NE PAS vivre dans des appartements situés dans des immeubles plus anciens. L'une des raisons est un fort désir émotionnel de fuir le passé soviétique de l'Ukraine - les bâtiments historiques de Kiev peuvent souvent avoir des zones communes et des voies d'entrée délabrées. Les acheteurs locaux vous diront fréquemment que le centre de Kiev est « bruyant et pollué » et ils citeront le manque d'accès aux grands supermarchés et autres services, et la pénurie de parkings sécurisés. En effet, alors que les urbanistes de nombreuses villes européennes créent des initiatives pour un avenir « sans voiture », les « ukrainiens avec de l'argent » préfèrent généralement conduire partout et choisissent rarement de marcher et n'utilisent presque jamais les transports en commun.

Bien que vivre dans des appartements rénovés dans des bâtiments anciens du centre-ville ne soit pas le choix de vie de nombreux Ukrainiens aisés, beaucoup d'entre eux reconnaissent que les étrangers avec de bons budgets de logement sont prêts à payer cher pour vivre dans de tels appartements en location. Alors, pourquoi les ukrainiens n'achètent et ne rénovent-ils pas plus des appartements dans des immeubles plus anciens comme immeubles de placement ? Et pourquoi des milliers d'appartements dans le centre-ville historique de Kiev ne sont-ils pas rénovés ?

Risques réels et imaginaires des défis d'ingénierie

En plus d'un manque d'incitations fiscales spéciales pour rénover les bâtiments historiques, la plupart des ukrainiens craignent les dépenses et les risques perçus associés à la rénovation d'un appartement dans un immeuble ancien. Pourtant, pour ceux qui ont de l'expérience, la plupart des risques liés à la rénovation des appartements plus anciens à Kiev sont le fait que des entrepreneurs et des ingénieurs bien connus et compétents, et qui ont une expérience de travail avec des bâtiments historiques, ne trouvent pas les solutions à ces problèmes très difficiles. Si vous choisissez de rénover l'un de ces appartements, un bon entrepreneur saura quoi faire - par exemple, lui et son équipe remplaceront les poutres du plancher, les canalisations, le chauffage et le câblage électrique. Dans certains cas, pour améliorer l'intégrité structurelle de votre appartement, vous devrez peut-être renforcer les murs porteurs et le sol au-dessus de votre appartement. Bien que cela puisse sembler une grande entreprise, l'utilisation de poutres en acier pour fournir un support très solide ne coûte qu'une fraction de ce qu'il en coûterait dans les pays occidentaux. Par exemple, l'un de nos propriétaires a récemment installé des poutres pour soutenir un mur porteur dans l'appartement ci-dessus, et le coût était inférieur à 2 000 $. Lorsque nous l'avons montré à un ingénieur américain, il a dit que cela aurait coûté de 12 000 à 14 000 $ aux États-Unis pour faire le même travail. Bien sûr, rien de tout cela ne supprime la nécessité de procéder à une diligence raisonnable du bâtiment avant d'acheter : vous voudrez vérifier que la pression de l'eau est adéquate (en particulier lors de l'achat d'appartements au dernier étage) et que le bâtiment a une capacité de charge électrique suffisante pour les appareils modernes. Même s'il existe également des solutions d'ingénierie qui peuvent augmenter la pression de l'eau et la capacité de charge électrique, il est préférable d’avoir connaissance de ces problèmes avant d'acheter votre appartement.

L'achat et la rénovation d'un appartement dans l'un des bâtiments les plus anciens de Kiev offrent aux investisseurs lucides une opportunité de double arbitrage - à la fois sur les émotions des acheteurs locaux qui rejettent de telles propriétés ET sur les coûts comparativement plus bas en Ukraine par rapport aux pays occidentaux. Par exemple, le coût d'achat d'un plus grand appartement de fixateur supérieur à Kiev pourrait être aussi bas que 1200 $ à 1400 $ / m² plus 1000 $ / m² de rénovation avec des travaux d'infrastructure complets avec une conception, des appareils et des meubles de niveau européen. 1 000 $ / m² est bien inférieur à ce que l'on paierait pour une rénovation similaire dans un pays occidental. Ici, il est également utile de garder à l'esprit les coûts d'achat et de rénovation par rapport à l'achat d'un appartement historique déjà rénové à Kiev. Bien que l'achat et la rénovation à Kiev puissent vous coûter entre 2200 $ et 2400 $ / m², l'achat d'un appartement déjà rénové pourrait vous coûter 3000 $ ou plus par m² et il est fort probable que vous et vos locataires potentiels n'aimiez pas la conception de cet appartement (cela engendrerait des coûts de modification) et vous ne pouvez pas être sûr que les travaux d’infrastructure nécessaires aient été effectués correctement.

Le coût des matériaux de construction, de l'équipement et du mobilier peut également avoir une incidence importante sur le rendement de votre investissement. Si vous choisissez de travailler avec un entrepreneur qui ne travaille pas sur de nombreux projets, vous pourriez vous retrouver à payer le prix de détail de ces matériaux au lieu d'un autre entrepreneur avec des volumes d'achat plus élevés et qui a des remises en gros avec de bons fournisseurs.

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La pensée de groupe est lente à changer

Pour beaucoup, l'achat d'un bien immobilier peut être une expérience très émouvante et quand il s'agit d'acheter et de rénover l'un des appartements les plus anciens de Kiev, la peur de l'inconnu peut être écrasante pour la plupart des acheteurs locaux qui choisissent généralement la voie la plus facile en achetant dans un nouveau bâtiment. Les investisseurs professionnels, bien qu'ils ne soient pas exempts de préjugés, sont souvent bien meilleurs que le grand public pour regarder au-delà de la sagesse conventionnelle et prendre des décisions fondées sur les chiffres. Partout, la pensée de groupe peut être lente à changer et aujourd'hui, à Kiev, cela peut être un atout pour les investisseurs immobiliers avertis qui sont prêts à s'informer et à laisser leurs craintes de côté.

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