Investir dans l'immobilier en Ukraine
Investir dans un marché immobilier en pleine croissance : une opportunité à ne pas manquer pour les acteurs européens et mondiaux.
Les spécificités du marché immobilier en Ukraine
Des prix d’achat et des rendements parmi les plus attractifs d’Europe
Malgré le conflit militaire avec la Russie depuis le 24 février 2022, l’Ukraine figure toujours parmi les pays avec les prix au m2 les plus compétitifs d’Europe.
Ces prix sont le résultat de plusieurs facteurs économiques tels que des crises financières, les conflits avec la Russie et une dévaluation de la monnaie locale (la hryvnia - UAH) qui ont fortement ébranlé l’économie ukrainienne.
Cela n’a cependant pas toujours été le cas.
De 2004 à 2007, l’immobilier en Ukraine a connu une situation assez similaire à celle de l’immobilier américain, avec une forte demande à l’achat et des prix en croissance de l’ordre de 40% à 55%.
Au pic de cette bulle spéculative, les prix au m2 pouvaient atteindre les 3700 $, soit seulement 50% moins cher que certains arrondissements de Paris en 2020.
Il est indéniable que la crise financière de 2008 a durement touché l’économie ukrainienne et que la guerre avec la Russie a provoqué un rapatriement des fonds russes, ce qui a généré une récession globalisée dans le pays.
Entre 2016 et 2020, l’économie ukrainienne a montré des signes de stabilisation avec une croissance de son PIB d’en moyenne 3% par an. Les prix de l’immobilier sont également repartis à la hausse, en particulier à Kyiv, la capitale du pays, de près de 45% avec un prix moyen de 1703€ au m2.
On ne peut pas attribuer cette hausse uniquement à une reprise de l’activité économique du pays, car elle était par ailleurs due à une structure déficitaire du parc immobilier qui peinait à rencontrer la demande et qui poussait mécaniquement les prix vers le haut. À Kyiv, c’est en effet seulement 5% du parc immobilier qui est habitable, le reste étant composé de logements insalubres et obsolètes de l’époque soviétique qui seront détruits et remplacés dans les années à venir.
À noter qu’il est tout à fait commun d’obtenir un retour sur investissement de l’ordre de 10 à 15% dans une ville comme Kyiv.
Malgré le fait que les prix de la pierre ont diminué d’environ 20% en 2022, les niveaux des loyers sont en réalité restés assez stables sur le long terme.
Une fiscalité qui va vous plaire
Un autre aspect très intéressant de l’investissement immobilier en Ukraine est sa fiscalité… ou plutôt son absence de fiscalité !
En Ukraine, c'est près de 9 Ukrainiens sur 10 qui sont exemptés de taxes sur leurs propriétés.
Il n’existe pas de taxe foncière et le concept de taxe d’habitation est assez nouveau : son apparition date seulement de 2012.
La fiscalité immobilière est si faible en Ukraine qu’elle représente uniquement 1% des revenus fiscaux globaux du pays (contre 13% en France…).
Quelle est la spécificité de la fiscalité immobilière ukrainienne ?
La réponse est on ne peut plus simple : vous ne payerez pas un centime de taxe si votre bien ne dépasse pas les 60m² pour un appartement, et 120m² pour une maison.
Si ces superficies vous semblent petites, dites-vous bien qu’elles constituent en réalité la majeure partie du parc immobilier ukrainien étant donné que l’espace de vie pour un Ukrainien est en moyenne de 23m² (contre 50m² en Europe).
Voici donc comment la taxe d’habitation y est calculée :
La taxe d’habitation est composée de 1.5% du salaire minimum ukrainien, soit environ 200$, auquel vous multipliez le nombre de m² supérieurs à 60m² si vous possédez un appartement, et 120m² s'il s’agit d’une maison.
Cela signifie donc que le propriétaire d’un appartement de 90m² ne pourra pas payer plus de 90 $ par an de taxe d’habitation.
Sachez également que ce taux de 1.5% peut parfois diminuer en fonction de la municipalité dans laquelle vous vous trouvez, ce qui réduit encore plus le montant potentiel à payer.
Avec des prix d’achat attractifs et une fiscalité très intéressante, vous comprendrez vite pourquoi investir en Ukraine pourrait s’avérer être une affaire particulièrement intéressante pour vous.
Un interlocuteur unique à votre disposition si vous investissez plus de 100 $ millions.
Lors du forum économique de Davos en 2020, le Président ukrainien Volodymyr Zelensky a annoncé mettre à disposition de tout investisseur étranger, un représentant multilingue à temps plein qui “travaillera pour vous, 24h/24, 7j/7,” dès lors que votre investissement atteindra les 100 millions de dollars.
Cet interlocuteur aura pour objectif de vous guider dans la complexité du système administratif ukrainien aux côtés de notre cabinet de conseil INVESWORLD.
Cette annonce s’est de plus accompagnée d’une promesse d’exonération d’impôts pendant 5 ans pour tout investissement supérieur à 10 millions de dollars, ainsi que de la création d’un tribunal d’arbitrage dédié à régler les litiges avec les investisseurs étrangers.
Elle a été d’autant plus saluée que le mauvais fonctionnement du système judiciaire reste actuellement l’un des principaux freins à l’investissement étranger en Ukraine.
