Investir dans l'immobilier en Ukraine pour les étrangers en 2024

Puis-je acheter un bien immobilier en Ukraine en tant qu’étranger ?

La législation ukrainienne n'impose presque aucune restriction aux étrangers ou aux sociétés étrangères pour acheter des biens immobiliers en Ukraine. Les étrangers (s'ils ont atteint l'âge de 18 ans et séjournent légalement en Ukraine) ont presque les mêmes droits et libertés que les citoyens ukrainiens lorsqu'ils achètent un bien immobilier en Ukraine, hormis dans certains cas spécifiés par la loi. Nous allons revenir sur ces exceptions, en vous les détaillant au fur et à mesure de cet article.

Une société étrangère peut-elle acheter un bien immobilier en Ukraine ?

Oui, une société étrangère peut acheter un bien immobilier en Ukraine. Pour ce faire, il faut s'inscrire auprès des autorités fiscales ukrainiennes et obtenir le certificat adéquat.

Il est également nécessaire d'ouvrir un compte bancaire en Ukraine pour le paiement du bien immobilier. Pour ainsi dire, chaque société dans le monde peut acheter une maison ou un immeuble en Ukraine, à condition d’y avoir un compte bancaire.

Quelle est la procédure d'achat d'un bien immobilier en Ukraine ?

La procédure d’achat est assez simple et claire, elle peut être synthétisée en sept étapes :

1. l’émission d'une procuration ;
2. l’obtention d'un numéro d'enregistrement de contribuable en Ukraine (pour l’individu), ou l’enregistrement d'une société étrangère auprès des autorités fiscales ukrainiennes ;
3. l'ouverture d'un compte bancaire investissement pour non-résident ;
4. la due diligence immobilière ;
5. l’évaluation immobilière ;
6. la conclusion d'un accord et l’enregistrement des droits de propriété ;
7. le règlement du montant convenu.

L'achat d'un bien immobilier en Ukraine permet-il l'obtention d'un permis de séjour ?

Non, car l'achat d'un bien immobilier n'est pas considéré comme un investissement dans l'économie ukrainienne par la loi ukrainienne. L'investissement dans l'économie ukrainienne a lieu lorsque les fonds correspondants sont dirigés vers une activité commerciale et la réalisation de bénéfices en Ukraine.

Cependant, un bien immobilier peut d'abord être acheté pour une société ukrainienne étrangère (la valeur de ce bien immobilier doit être d'au moins 100 000 USD). La propriété peut alors être attribuée à l'étranger, ou l'étranger peut louer ce bien immobilier à sa société ukrainienne.‍

En tant qu'étranger, puis-je enregistrer un bien immobilier (droit de propriété) à mon nom ou dois-je l’enregistrer au nom d'un contact ukrainien ?

La législation ukrainienne permet à un étranger d'enregistrer 100 % des droits de propriété des biens immobiliers qu'il a achetés en son nom. Cependant, si un étranger le souhaite ou le juge opportun, le bien immobilier qu'il a acheté peut être enregistré au nom d'une autre personne, si cela n'est pas contraire à la législation ukrainienne en vigueur (personne interdite de territoire par exemple).

Quelles sont les restrictions imposées aux étrangers pour acheter un bien immobilier en Ukraine ?

Ces restrictions concernent principalement l'achat de terrains agricoles en Ukraine, de biens communaux et publics. En général, les étrangers et les entreprises étrangères ont les mêmes droits et opportunités en matière d’achat de biens immobiliers en Ukraine que les citoyens ukrainiens.

Les étrangers/sociétés étrangères peuvent-ils acheter des terrains non agricoles ?

Oui, mais seulement si l’étranger achète le terrain avec le bien immobilier qui s'y trouve (par exemple, avec une maison).

Dans certains cas, des co-entreprises basées en Ukraine avec la participation d'entités juridiques et de personnes physiques étrangères peuvent acquérir la propriété de terrains non agricoles à des fins commerciales en Ukraine.

Les étrangers peuvent-ils acheter des terrains agricoles ?

Non, ils ne le peuvent pas, du moins pas tant qu’il n’y a pas de décision de la part de citoyens ukrainiens qui mène à une autorisation de vente de terrains agricoles suite à un référendum pan-ukrainien.

En résumé, il est impossible pour un étranger d’acheter un terrain agricole ukrainien.

Faut-il impérativement se rendre en Ukraine pour acheter un bien immobilier ?

Non, ce n'est pas impératif. Toutes les actions nécessaires à l'achat et à la vente de biens immobiliers (résidentiels ou commerciaux) en Ukraine peuvent être effectuées soit directement par le citoyen étranger concerné, soit par son mandataire, qui agit sur la base d'une procuration, tel notre cabinet de conseil avec notre équipe d’avocats.

La procuration peut être délivrée dans le pays de résidence de l’étranger. Ainsi, l’achat immobilier en Ukraine avec procuration permet à un investisseur de déléguer la gestion de terrain. Néanmoins, il faut que ce soit fait auprès d’une entreprise de confiance, comme notre cabinet.Le recours à un mandataire pour des transactions immobilières peut être la meilleure option en cas de situation de pandémie ou d'instabilité géopolitique, comme c’est le cas actuellement (guerre en Ukraine).

Puis-je émettre une procuration depuis l’étranger ?

Oui, une procuration peut être émise en Ukraine ou à l'étranger. Les procurations et autres documents émis depuis l'étranger nécessitent une certification officielle (apostille ou légalisation consulaire - selon le pays où le document a été délivré).

INVESWORLD se tient à votre disposition si vous choisissez de mener à bien votre projet au travers d’une procuration.

Pourquoi dois-je obtenir un numéro d'identification fiscale avant d'acheter mon bien immobilier en Ukraine ?

Sans numéro d’identification fiscal, il est impossible de procéder à l'enregistrement notarié des droits immobiliers. Aujourd’hui, le numéro fiscal est uniformisé à l’échelle de l’Europe. C’est un précieux sésame qui vous permettra d’investir dans l’immobilier en Ukraine.

Quelle est la procédure d'obtention d'un numéro d'identification fiscale en Ukraine ? Combien de temps cela prend-il ?

Une demande contenant les données personnelles du citoyen étranger et une traduction notariée de son passeport doit être soumise à l'autorité fiscale ukrainienne compétente.

Le numéro d'immatriculation du contribuable est délivré dans les 5 jours ouvrables.

Quelle est la procédure d'enregistrement d'une société étrangère auprès des autorités fiscales ukrainiennes ?

Les documents suivants doivent être soumis aux autorités fiscales ukrainiennes pour l'enregistrement d'une société étrangère :

• Dossier de candidature ;
• Copie notariée de la procuration pour un mandataire ;
• Copie notariée de l’extrait du registre du commerce ou du tribunal du pays d'immatriculation ;
• Si l'extrait ne fait pas mention du/de la directeur(trice) ou gérant(e) et/ou du numéro d'enregistrement de la société : une copie notariée du document délivré par les autorités compétentes du pays d'enregistrement indiquant la date d'enregistre- ment, le/la responsable de la société et le numéro d'enregistrement de la société est nécessaire ;
• Si les informations contenues dans les documents fournis sont insuffisantes, il peut être nécessaire de soumettre une copie de la charte de l’entreprise.

Quels risques peuvent-être identifiés pour l'acquéreur au stade de la due diligence immobilière ?

L'achat d'un bien immobilier sur le marché primaire ou secondaire peut être associé à certains risques, et la procédure de diligence raisonnable est utilisée pour les identifier et les éviter.

Lors de l'achat d'un appartement sur le marché primaire ukrainien (directement auprès de promoteurs), il convient d'abord de prêter attention à l'intégrité et à la solvabilité du promoteur, à la garantie d’achèvement qu'il doit être en mesure de présenter pour assurer l'aboutissement de la construction dans les délais et dans le respect des codes et normes de construction. Ainsi qu'à la mise à disposition de tous les documents de permis nécessaires dans le cadre de ce programme immobilier neuf.D'autre part, lors de l'achat d'un bien immobilier sur le marché secondaire, une diligence raisonnable permet d’accéder à l'historique complet du bien, de vérifier s'il est mis en gage, s'il est soumis à certaines restrictions légales ou s'il présente d'autres lacunes légales.

Tous ces risques doivent faire l'objet d'une analyse juridique minutieuse avant la signature d'un contrat de vente ou d'un compromis de vente.

Est-ce possible d'acheter un bien directement auprès d'un promoteur ?

Oui c'est possible. Les actions nécessaires pour un tel achat dépendent des accords proposés par le développeur et de ses capacités. Mais la vente en VEFA existe également en Ukraine, pour l’achat d’une maison comme pour l’achat d’un appartement. Les programmes immobiliers neufs sont très prisés d’ailleurs depuis 2004 (année de la révolution orange).

Dans la plupart des cas, pour acheter un bien immobilier auprès d’un promoteur, il faut ouvrir un compte bancaire en Ukraine. Il peut s'agir d'un compte ordinaire ou d'un compte d'investissement. Un compte d'investissement offre de nombreux avantages lors de l'achat d'un bien immobilier.

Puisqu'il existe plusieurs options possibles, il est conseillé de définir le but de l'achat, son utilisation ultérieure et les préférences du vendeur.

Nous serons en mesure de choisir l'option la plus adaptée en fonction de ces critères, au regard de votre situation personnelle et de votre lien avec l’Ukraine.

Quels documents sont exigés d’un étranger pour l’enregistrement de propriété d'un bien immobilier ?

Les documents suivants sont requis pour l'enregistrement du droit de propriété pour un étranger :

• un passeport avec une traduction notariée en ukrainien ou un permis de séjour permanent/temporaire délivré en Ukraine.
• le numéro d'enregistrement du contribuable en Ukraine.
• le consentement du conjoint pour la réalisation de transactions immobilières (si pertinent).
• la preuve de paiement des frais et charges obligatoires (l’équivalent des frais de notaire, comme l’intégralité des versements aux promoteurs immobiliers).

Quels documents sont exigés d'une société étrangère pour l’enregistrement de propriété d'un bien immobilier ?

Les documents suivants sont requis pour l'enregistrement d'un bien immobilier pour une société étrangère :

• L’extrait du registre du commerce ou du tribunal du pays d'immatriculation de la société (avec apostille ou légalisation consulaire, selon le pays d'émission du document) ;
• si l'extrait ne contient pas le/la directeur(trice)/gérant(e) et/ou le numéro d'enregistrement de la société : les documents délivrés par les autorités compétentes du pays d'enregistrement indiquant la date d'enregistrement, le/la responsable de la société et le numéro d'enregistrement de la société (avec une apostille ou légalisation consulaire, selon le pays où le document a été émis) ;
• la pièce d'identité du/de la responsable d'entreprise (avec apostille ou légalisation consulaire, selon le pays d'émission du document) ;
• la pièce d'identité du bénéficiaire effectif ultime de la société (avec apostille ou légalisation consulaire, selon le pays d'émission du document) ;
• la charte de la société (avec apostille ou légalisation consulaire, selon le pays où le document a été délivré). Si la charte contient des restrictions aux pouvoirs de l'administrateur(trice)/gérant(e) : le consentement de l'organe supérieur compétent de la société pour conclure un contrat d'achat et de vente de biens immobiliers (avec apostille ou légalisation consulaire, selon le pays où le document a été émis) ;
• la structure de propriété de la société, de la société au bénéficiaire effectif final (indiquant la part de chaque membre ainsi que les noms et les numéros d'enregistrement des membres) ;
• une copie des rapports financiers de la société de la dernière année et/ou de la dernière période de rapport ;
• le certificat d'enregistrement de la société auprès des autorités fiscales ukrainiennes.‍

Qui évalue la valeur d'un bien immobilier sur le marché secondaire ? Comment cette valeur est-elle déterminée ?

Une évaluation immobilière est effectuée par des entités d'évaluation qui ont reçu un certificat spécial et ont été inscrites au registre national des évaluateurs et des entités d'évaluation. Chacune des parties au contrat d'achat et de vente d'un bien immobilier peut demander une évaluation, en ayant tous les documents nécessaires à portée de main.

En cas d’estimation en vue d’une revente, il faut faire appel à leur services. Ce n’est pas comme en France où une agence immobilière peut s’improviser estimatrice.

Combien de temps dure l’évaluation de la valeur d’un bien immobilier ?

Une évaluation de la valeur d'un bien immobilier en Ukraine prend habituellement 1 à 2 jours ouvrables.

À quelle étape dois-je effectuer un paiement lors de l'achat du bien immobilier ?

Le paiement est habituellement effectué au moment de la conclusion du contrat de vente immobilier. Toutefois, les parties peuvent convenir d'une procédure de paiement différente pour les biens immobiliers.

Un étranger peut-il payer un bien immobilier en espèces ?

Oui, mais le paiement en espèces sur le territoire ukrainien n'est officiellement autorisé qu'à hauteur de 50 000 UAH (environ 1 480 EUR). En pratique, cette disposition est souvent violée et des montants plus importants sont payés en espèces. Cependant, nous conseillons fortement à nos clients de ne pas effectuer de règlement en espèces, afin de protéger leurs intérêts.

Il convient également de noter que le montant maximum d'argent liquide non déclaré importé par un étranger sur le territoire ukrainien ne peut pas dépasser les 10 000 euros.

Est-il possible de transférer des fonds depuis l'étranger directement au propriétaire de l'appartement ?

Oui, c'est l'une des nombreuses possibilités dans le cadre d'un règlement juridique avec le propriétaire de l'appartement. Cependant, nous recommandons toujours à nos clients de transférer des fonds via leur compte bancaire d'investissement ouvert en Ukraine.

Comment effectuer le règlement d’un bien immobilier, hors espèces, en tant qu’étranger ?

Habituellement, cela se fait en ouvrant un compte bancaire d'investissement en Ukraine. La procédure d'achat via un compte d'investissement comporte trois étapes :

• Le transfert de devises étrangères de l'étranger vers un compte d'investissement ouvert ;
• la conversion de devises étrangères en monnaie ukrainienne (le paiement doit être effectué dans la monnaie nationale de l'Ukraine) ;
• le transfert de fonds en monnaie ukrainienne du compte d'investissement de l’étranger vers le compte courant d'un vendeur ukrainien.

Il est également possible de transférer des fonds sans convertir de de- vises étrangères en devises ukrainiennes (au sein d'une banque et avec le consentement de la banque en question).

Combien de temps faut-il pour effectuer le règlement d’un bien immobilier via un compte d'investissement ?

Le transfert de fonds de l'étranger vers l'Ukraine, vers un compte d'investissement en Ukraine prend 3-4 jours ouvrables. D'après notre expérience, il faut plusieurs heures pour transférer des fonds d'un compte bancaire d'investissement en Ukraine à un vendeur, notamment pour le contrôle des devises et le suivi financier.

En outre, l'unité de surveillance financière ou de contrôle des devises de la banque peut exiger des documents supplémentaires pour confirmer l'origine des fonds étrangers.

Quels sont les frais et taxes officiels à payer lors de l'achat d'un bien immobilier ?

Au moment de l'enregistrement du bien immobilier, les frais et taxes suivants seront à régler :

• La taxe d'État (1% du prix de l'achat) ;
• les cotisations obligatoires à la caisse de pensions (1% du prix de l’achat) ;
• le coût de l'expertise immobilière (pour les biens immobiliers achetés sur le marché secondaire) ;
• le coût des services notariés.

Les parties au contrat de vente de biens immobiliers peuvent convenir entre elles qui paiera ces frais et dans quelle mesure.
Si le vendeur est propriétaire du bien depuis moins de trois ans (marché secondaire) ou s'il ne s'agit pas du premier bien qu'il vend dans l'année, il est tenu de payer une taxe de 5 %. Cela peut affecter la valeur de la propriété.

Combien de temps faut-il pour enregistrer les droits de propriété au nom d'un étranger, après le règlement du bien immobilier ?

Lors d'un achat sur le marché primaire (auprès d'un promoteur), il est nécessaire qu'un notaire formalise le droit de propriété après l'achèvement de la propriété, la mise en service du bien et l'enregistrement des documents nécessaires par le promoteur.

Le notaire doit procéder à une inscription au registre dans un délai de 1 à 5 jours ouvrables à compter de la date de présentation des documents nécessaires.

Lors de l'achat sur le marché secondaire, le notaire procède aussi à une inscription au registre dans un délai de 1 à 5 jours ouvrables à compter de la date de signature des documents nécessaires.

La durée de l'enregistrement des droits de propriété par le notaire est fixée par la législation et dépend du montant du paiement d'enregistrement (frais administratifs). Plus tôt un étranger souhaite enregistrer ses droits de propriété, plus les frais d'enregistrement sont élevés.

A quel moment a lieu le transfert de propriété du bien immobilier de l’ancien propriétaire au nouveau propriétaire ?

Le transfert de propriété immobilière se produit au moment où un notaire ukrainien enregistre et légalise le contrat d'achat et de vente dubien immobilier. Lors de l'enregistrement ci-dessus, le notaire doit vérifier si toutes les taxes et tous les frais nécessaires ont été payés, si les parties ont le droit de conclure un accord et s'il s’agit d’un bien grevé.

Comment puis-je m'assurer que le vendeur m'a transféré la propriété du bien ?

Le transfert de propriété est effectué par un notaire ukrainien - après la signature du contrat et le paiement du bien. Le notaire délivre également une déclaration de propriété.

Le transfert des droits de propriété est confirmé par la présence d'une inscription au registre national des droits de propriété sur les biens immobiliers. Le registre est ouvert et il est possible de commander un extrait du registre à la demande du propriétaire à tout moment (l'extrait est payant).‍

Est-ce possible d’enregistrer mon bien immobilier au nom de mon conjoint ?

La propriété immobilière en Ukraine peut être enregistrée au nom de l'un des deux conjoints ou au nom des deux conjoints en même temps. La/les per- sonne(s) dont le/les nom(s) est/sont inscrit(s) dans la colonne « acheteur » du contrat notarié d'achat et de vente du bien immobilier seront considérés comme étant propriétaire de l’appartement.

Puis-je louer un bien immobilier en tant qu’étranger ? Quelles sont les démarches à suivre ?

Un étranger a le droit de disposer d'un bien immobilier acheté en Ukraine à sa discrétion - y compris en le louant. Cependant, la loi ukrainienne interdit à un propriétaire non-résident en Ukraine de louer directement la propriété.

Un non-résident ne peut louer son bien immobilier que par l'intermédiaire d'un résident ukrainien (entrepreneur privé ou personne morale) qui agit en tant que son représentant et mandataire fiscal sur la base d'un accord écrit.

Il convient de noter qu'un étranger peut enregistrer une personne morale en Ukraine et transférer son bien immobilier à sa Direction. De même, un étranger peut s'enregistrer en tant qu'entrepreneur privé en Ukraine et louer son bien immobilier après avoir effectué toutes les démarches d'enregistrement nécessaires.

IMPORTANT : Effectuer votre due diligence sera capital.

En Ukraine plus que nulle part ailleurs, il vous sera important de vous entourer d’experts afin d’effectuer votre devoir de due diligence avant l'achat d'un bien. 

En effet, beaucoup de logements en Ukraine ne correspondent pas aux normes actuelles. Ils constituent la majorité du parc immobilier et nécessiteront d’importantes rénovations. Certaines de ces rénovations pourraient s’avérer plus coûteuses que prévu et vous amener à de sérieuses pertes de capital si elles ne sont pas décelées en amont de votre achat. 

Une expertise vous sera nécessaire afin de déceler les bonnes des mauvaises affaires. Cela pourra, sur le long terme, vous faire économiser des centaines de milliers d’euros (et éviter de nombreux conflits et maux de tête…).

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