Acheter un appartement en Ukraine : le guide ultime

Est-ce le bon moment pour acheter un appartement à Kiev en raison de la dévaluation de la monnaie ? Le marché a-t-il atteint son point le plus bas ? 

Réponse : oui pour l'acheteur averti. Et nous approchons probablement des taux les plus bas du marché pour les années à venir. Où acheter à Kiev ? Nous avons fourni un guide des quartiers centraux de Kiev et des types d'appartements qui promettent aux acheteurs les meilleurs revenus de location en fonction des niveaux de loyer et des coûts de rénovation attendus. Pourquoi parler d’investissement pour l’immobilier à Kiev ? 

De nombreux facteurs rendent l'immobilier résidentiel attrayant, notamment le déficit structurel de logements en surface habitable par personne à Kiev et aussi le fait que l'immobilier soit de loin la classe d'actifs la plus fiable pour la majorité des ukrainiens.

Et que faudra-t-il pour restaurer le marché hypothécaire ukrainien ? Les analystes ne pensaient pas à une relance du marché en 2016, principalement en raison du taux de change instable de la hryvnia et des taux d'intérêt élevés, de sorte que les « ventes au comptant » continueront de représenter la quasi-totalité des achats de maisons. Tout cela est utile pour ceux qui envisagent de commencer une recherche de propriété à Kiev. 

Dans notre pratique immobilière, nous sommes souvent contactés par des acheteurs étrangers, qui ont un projet indéfini, mais ils sont nouveaux sur le marché de Kiev. Bien que ces acheteurs apportent avec eux différents niveaux de connaissances, peu sont conscients des nombreuses nuances du marché. C’est pourquoi, ci-dessous, nous avons tenté de distiller notre expérience dans un bref guide de chasse aux appartements à Kiev qui vous donnera un aperçu de certains aspects spécifiques à l'Ukraine lors de l'achat d'une propriété.

IL N'Y A PAS DE SOHO À KIEV

À première vue, le processus d'achat d'une maison en Ukraine semble simple comme dans les pays occidentaux, et de nombreux acheteurs potentiels commencent leurs recherches sans recourir aux services d'un agent immobilier. Lors de notre premier contact avec certains acheteurs, nous rencontrons des gens frustrés ou confus - ils ont du mal à trouver ce qu'ils cherchent et les informations sur les prix annoncés n'ont pas de sens pour eux.

Il est souvent important d'éduquer tout acheteur sur les quartiers de Kiev. En effet, de nombreuses notions occidentales de « centre » ou de « centre-ville » ne s'appliquent pas à Kiev et vous ne trouverez pas l'équivalent du Soho de Londres ou du quartier des théâtres de New York. Lipki Leafy à Petchersk est le « district gouvernemental ». Le Golden Gate, se trouve dans le quartier diplomatique non officiel de Kiev. Sofiivska Square est le quartier le plus historique de la ville avec de nombreux hôtels cinq étoiles et ministères gouvernementaux (il peut s’apparenter à Georgetown de Washington DC sans la variété de shopping). Enfin, Podil est un quartier en devenir populaire auprès d'une population jeune et artistique.

Après avoir introduit le client aux quartiers de Kiev, nous l'aidons à se familiariser aux différents types de logements à Kiev. Nous suggérons fortement que les acheteurs étrangers évitent Khrouchtchevkas, Brejnevkas et d'autres bâtiments soviétiques datant de l'après Staline en raison de leur taille et de leur mauvaise qualité de construction. Au lieu de cela, nous encourageons les acheteurs à envisager des appartements dans les bâtiments Stalinkas et Tsarsky (pré-révolutionnaires), qui proposent des appartements généralement spacieux et de qualité. Ces bâtiments solidement construits sont regroupés dans les quartiers centraux de la ville, et de nombreux bâtiments pré-révolutionnaires sont des monuments historiques avec des conceptions originales. Bien sûr, tous les acheteurs ne recherchent pas un immeuble ancien : aux acheteurs occidentaux qui souhaitent acheter un nouveau bâtiment, nous passons souvent beaucoup de temps à expliquer pourquoi, malgré la crise économique en Ukraine, les prix de vente des nouveaux bâtiments dans les quartiers centraux de Kiev restent élevés (cela est dû à une forte demande locale et à un déficit d'espaces de vie dans la ville). Il est à noter que les acheteurs étrangers nous demandent fréquemment de les aider à trouver des appartements de style « loft ». Ceux-ci sont difficiles à trouver à Kiev, et même si la ville possède de nombreux bâtiments qui seraient de bons candidats pour des conversions en loft, ce produit immobilier n'est pas vraiment largement développé pour le marché de Kiev… en tout cas pour le moment.

RECHERCHE DE PROPRIÉTÉS À KIEV - SE FAIRE CONSEILLER

Des séances d'informations sur les quartiers et les produits immobiliers disponibles aident les acheteurs de maisons à affiner leurs critères de recherche, les informent sur ce qui existe sur le marché de Kiev et les types de propriétés dans leur budget, afin qu'ils puissent commencer ou relancer leurs recherches de propriétés. La sélection des propriétés en Ukraine qui est annoncée en ligne est une forme d'art qui est généralement mieux pratiquée par les agents immobiliers locaux. En effet, rien ne peut remplacer l'expérience et les connaissances locales. Malheureusement, les listes de propriétés en ligne en Ukraine sont des champs de mines remplis d'arnaques, de propriétés répertoriées qui ne sont pas disponibles ou répertoriées au mauvais prix, et vous trouverez souvent des propriétés fictives qui sont annoncées simplement pour obtenir les coordonnées d'un acheteur potentiel. En général, les informations immobilières en Ukraine sont fragmentées et souvent incomplètes et il n'y a pas de service d'inscription multiple (MLS) que vous trouverez dans les pays occidentaux. Cela signifie que le processus de recherche de propriétés en Ukraine peut prendre beaucoup plus de temps que sur les marchés développés. Lors du tri des premiers résultats de recherche de propriétés, nous conseillons souvent aux clients d'éviter les appartements déjà rénovés car ils sont rarement adaptés aux goûts occidentaux : ces appartements présentent souvent un style baroque "classique", et la qualité des matériaux utilisés pour rénover les salles de bains et les cuisines laisse souvent à désirer. Dans la plupart des cas, il est préférable de rechercher dans la direction d’un fixateur supérieur ou un "shell and core" non rénové ou dans un nouveau bâtiment. Il est également important de garder à l'esprit que l'Ukraine est une société où la confiance peut être remise en question, ce qui signifie que votre agent immobilier aura souvent besoin de contacter de nombreuses personnes pour organiser ne serait-ce qu’une visite d'une propriété. Souvent, les agents du vendeur n'ont pas accès aux clés d'une propriété sans la présence du propriétaire. Cette situation peut être problématique, car de nombreux acheteurs intéressés voudront souvent voir une propriété plusieurs fois, et organiser chaque visite peut rapidement devenir un casse-tête.

DUE DILIGENCE SPÉCIFIQUE À L'UKRAINE

Une fois qu'un acheteur a sélectionné une propriété à acheter, un rapport d'inspection de la maison révèle souvent des problèmes potentiels avec l'infrastructure ou liés à la construction d'un appartement, comme des problèmes standards avec l'eau ou l'électricité, y compris un câblage insuffisant pour supporter les appareils d'une maison moderne. Ces rapports peuvent également révéler des choses comme l'existence de poutres de plancher en bois d'origine dans les bâtiments pré-révolutionnaires et les Stalinkas qui peuvent augmenter les coûts de rénovation car elles devraient être remplacées avant une rénovation. Un acheteur peut découvrir qu'il achète un appartement dans un immeuble protégé (un « monument architectural »), cela peut également rendre les rénovations plus compliquées et plus coûteuses. Les éléments protégés peuvent varier de la façade d'un bâtiment à ses balcons, voir ses intérieurs (par exemple, un appartement peut avoir des plafonds ornés d'origine, etc.). D'autres éléments du processus de diligence raisonnable pour l'achat d'une maison à Kiev sont beaucoup plus spécifiques à l'Ukraine. Votre agent doit vérifier que toutes les personnes concernées soient inscrites sur la propriété. En effet, l'Ukraine a un système de «propiska» en vertu duquel les résidents doivent enregistrer leur résidence à une adresse physique et il est souvent possible qu'une personne inscrite à la propriété vive à l'étranger.) Tous les propriétaires doivent approuver la vente d'une propriété. La propriété multiple peut souvent exister comme héritage de la privatisation du logement après que l'Ukraine a accédé à l'indépendance et il est possible qu'un propriétaire vive dans sa propriété. A titre d’exemple, nous avons vu des cas où un propriétaire n'avait pas la capacité mentale de fournir un consentement légal. Il ne devrait y avoir aucun privilège ou aucune dette sur la propriété, et tous les documents de propriété doivent être en règle. L’exemple type des problèmes dans ce cas est lorsque le propriétaire actuel n'est pas en mesure de prouver comment il / elle a payé la propriété. Le plan d'étage d'un appartement devrait également être en règle. Comme certains autres pays européens, l'Ukraine a un système de plans d'étage officiellement enregistrés, cela signifie que les ajouts et certains changements / rénovations dans une propriété doivent être enregistrés dans le plan d'étage officiel. Aussi étrange que cela puisse paraître, même les modifications apportées aux murs non porteurs doivent être enregistrées. Les privatisations de greniers, «planchers techniques», etc. qui ont été ajoutés à un bien doivent également être reconnus dans le plan d'étage officiel. Souvent, les plans d'étage doivent être mis en conformité avant de conclure une vente.

DERNIERS CONSEILS

Le processus de recherche d'un bien immobilier à Kiev peut être épuisant et le processus de diligence raisonnable doit être exhaustif pour éviter des surprises douloureuses. Après avoir effectué la diligence raisonnable, les prochaines étapes comprennent l'assemblage des documents, l'ouverture d'un compte bancaire en Ukraine pour déposer de l'argent pour votre achat, le transfert de fonds, le paiement et l'enregistrement de la vente. Un mot d'avertissement ici : pour éviter les pertes de devises, ne transférez pas d'argent sur votre compte bancaire en Ukraine avant d'avoir terminé la diligence raisonnable et avant d’être certain que la vente sera conclue (en raison du contrôle des devises, 75% des fonds transférés sont convertis en hryvnia le jour de leur arrivée sur votre compte bancaire). Pour éviter une mauvaise surprise fiscale, les acheteurs doivent s'assurer que le vendeur possède sa propriété depuis trois ans ou plus. Souvent, un acheteur accepte de couvrir une partie ou la totalité des taxes sur une vente de maison. Habituellement, ces impôts s'élèvent à 2 % (1 % d'impôt gouvernemental et 1% de fonds de pension). Cependant, il y a une taxe « anti-spéculation » de 5 % sur les propriétés détenues depuis moins de trois ans et actuellement il y a aussi une « taxe de guerre » temporaire supplémentaire de 1,5 % en plus de cette taxe. Donc, dans le cas où un vendeur posséderait sa propriété depuis moins de trois ans, il est parfaitement raisonnable pour l'acheteur d'insister pour que le vendeur couvre la totalité ou la plupart de ces taxes; mais il vaut beaucoup mieux aborder cette question plus tôt dans les négociations au lieu de voir votre projet s'effondrer à la dernière minute.

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